近年来，城投企业在房地产市场中的表现逐渐加强，已经成为业内“拿地大户”。据统计数据显示，2023年前三季度，城投企业、国企、民企和混改房企的拿地规模占比分别为29.2%、25.9%、19.9%和25%，其中城投企业的拿地金额达到18658.3亿元。

城投企业拿地主要有两种情形，被动入局及主动选择。被动入局是指城投公司受地方政府之托去拿地，而非出于自身发展需要。这种情况下，城投企业拿地是地方土拍遇冷下的被动结果，也是履行政府调控职能的一种体现。主动选择则是指城投公司出于自身发展需要去拿地，目的在于推进自身市场化转型，寻求新的发展空间。

城投托底拿地有助于维持当地土地市场的稳定，减少流拍，优化土地供应结构，维持城市规划建设的有序推进。此外，城投公司拿地还有助于缓和当地的财政收支矛盾以及促进房地产投资，拉动经济增长作用。

但是，城投公司拿地也存在风险。城投公司拿地或可能会面临支出端刚性和回收端不确定性的双重压力，容易导致其流动性紧张甚至枯竭。城投公司普遍偿债压力巨大，可支配的自有资金非常紧缺，拿地时对债务资金高度依赖，容易导致隐性债务新增，不利于隐债化解。

针对城投企业拿地过程中的风险，政策层已经有所动作。2022年末，财政部曾印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），提出严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。这表明政策层已经看到了目前土地市场格局变化对于土地财政的深层影响，以及土地市场格局变化所引发的土地财政式微之下地方财政窘境以及由此可能引发的风险问题。

尽管城投公司拿地金额及占比庞大，但城投公司拿地开工率显著低于平均水平。据克而瑞数据显示，2021年城投开工率仅有38%，是各类型企业中最低；2022年城投拿地开工率仅为8%。这可能与城投公司的开发能力和资金实力有关。由于城投公司并非完全市场化的主体，其拿地行为可能受到诸多现实因素的影响，导致其只拿地、不开发的情况较为普遍。这也进一步加剧了城投自身的债务风险。

从数据上来看，涉房城投企业的总权益自2019年以来逐年增加，总权益已经从83021亿元增至114313亿元。同时，涉房城投企业的加权平均净负债率自2019年起持续攀升，2022年已经达到了89.83%。这表明涉房城投企业的债务状况正在不断恶化，也进一步凸显了其面临的财务风险和经营压力。

综上所述，城投企业在房地产市场中扮演着重要的角色，但其拿地行为并非完全市场化的，背后涉及到诸多现实因素和政策调控目标。因此，对于地方政府而言，未来需要盘活旗下项目资产，不断改善经营状况，提高盈利水平；对于涉房城投企业而言，应该积极寻找合作方进行联合开发或寻找品牌代建商代建，加快旗下项目的结转速度和现金回流。只有这样，才能更好地应对财务风险和经营压力，实现可持续发展。

注：本文来源参考乐居财经